안녕하세요, 이지펀입니다.
최근 서울 강남구 도곡동 래미안 레벤투스가 403대 1의 비율로 청약이 마감된 것을 분석하면서 서울과 수도권, 지방의 분위기가 전혀 다르다는 점을 설명드렸습니다.
래미안 레벤투스의 청약가, 입지분석, 안전마진을 요약해서 알려드립니다.
안녕하세요, 이지펀입니다.
최근 부동산 시장은 뚜렷한 양극화가 많이 나타나고 있습니다.
blog.naver.com의 뉴스에서 보시다시피 수도권 청약시장은 불타고 있지만 지방은 미분양 물량이 쌓여서 온도차가 심합니다.
출처 : 네이버 뉴스 이번에는 지방 도시 중에서도 중소도시인 포항에서 가장 최근에 분양된 포항 힐스테이트 더샵 상생파크를 입지분석, 안전마진, 심지어 미분양까지 요약해서 분석해보겠습니다.
포항 힐스테이트 더샵 프로젝트 개요먼저 프로젝트 개요를 설명드리겠습니다.
– 위치 : 포항시 남구 대잠동 산 81-4번지 – 총 공급 세대수 : 2,667세대(1단지 999세대, 2단지 1,668세대)* 해당 분양권은 2개 단지이며, 1단지는 아직 분양되지 않음 – 규모 : 2단지 12개동(최대 35층) – 주차 : 1세대당 1.5세대 – 시공사 : 현대엔지니어링, 포스코건설 – 입주일 : 2027년 9월 예정 *단, 1단지는 아직 미정 – 기타사항 : 아침, 저녁 급식 서비스 도입 예정 입지분석 출처 : 힐스테이트 홈페이지 보통 농촌지역은 직장이 차로 30~40분 거리에 있는 경우가 많아 학군과 상권이 중요한데, 학군, 교통, 상권 순으로 세부 입지를 분석하면, [학군]대이초등학교는 도보로 20분 거리에 있어 어린아이들이 통학하기에는 조금 먼 편입니다.
영업소에 직접 문의해보니 현재는 건널 신호등이 여러 개 있지만, 통합고가도로가 건설되면 학생들이 신호등 없이 통학할 수 있어 이점이 될 수 있다고 들었습니다.
이동중학교와 포항 최대의 학원가도 도보로 20분 거리에 있어 교육적으로 좋은 입지입니다.
[교통]포항은 대기업인 포스코와 계열사가 있는 도시로, 차량으로 20분 이내로 출퇴근이 가능하며, IC와도 가까워서 타 도시로의 이동이 편리합니다.
[상권 등 인프라]포항에는 이마트 2개, 홈플러스 2개 등 대형마트가 많지는 않지만, 가입권 근처에는 차량으로 10분 이내 거리에 이마트와 홈플러스 2개가 있고, 포항성모병원과 S병원이 바로 옆에 있어 다양한 인프라를 갖추고 있습니다.
다만, 주요 상권에서 조금 떨어진 곳에 위치해 상권을 이용하기 불편할 수 있다는 점이 아쉽습니다.
미분양 현재 포항 힐스테이트 더샵 상생파크는 미분양 세대수를 공개하지 않아 정확한 세대수는 알 수 없지만, 대략적으로 추정할 수 있는 방법은 있습니다.
출처: 아실포항 미분양 아파트를 살펴보면, 6,000세대로 정점을 찍고 2024년 2월에 3,400세대로 떨어졌다가 3월에 갑자기 350세대 정도가 늘어났습니다.
그 이유는 힐스테이트 더샵 상생파크가 2024년 2월말까지 적법한 계약을 완료했고, 3월에 미분양 아파트가 나왔기 때문입니다.
물론 기존 미분양 아파트 수의 변화가 포함될 수 있지만, 두 단지의 1,668가구 중 약 350가구가 미분양으로 예상됨을 감안하면 약 80%가 계약이 체결되었다고 볼 수 있어 미분양 아파트의 무덤으로 알려진 지역에서 좋은 성과를 냈다고 볼 수 있습니다.
포항 힐스테이트 더샵 상생파크 중간기준 매매가격과 안전마진은 – 84형 : 5억 5천만원 – 127형 : 8억원 – 139P형 : 14억 8천만원 – 178P형 : 19억 8천만원이며, 이 금액에는 중간이자와 발코니 확장비가 포함되지 않았습니다.
84타입을 기준으로 예상 안전마진을 분석해보면 준공일과 세대수는 거의 동일하지만 이미 분양이 진행된 포항자이 애저튼의 매매가는 84타입 기준으로 5천만원, 상생파크는 5천만원 더 높게 분양되었습니다.
포항대장아파트로 자주 거론되는 포항자이(2018)와 비교해보면 현재 실거래가와 시세는 약 4억5천만원 수준이며, 여기에 10년 평균 물가상승률 2.5%*9년차 차이를 반영한 금액은 5억5천만원이며, 포항힐스테이트 더샵 상생파크와 매매가를 고려할 때 저평가되어 안전마진이 있다고 보기는 어렵습니다.
* 개인적인 의견이므로 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.
오늘은 대표적인 지방도시인 포항에서 분양된 포항힐스테이트 더샵 상생파크의 입지, 미분양가, 안전마진을 분석해보는 시간을 가져보았습니다.
위의 내용을 제 개인적인 의견으로 요약하자면, – 초등학교와 상권에서 조금 떨어져 있지만, 교통과 인프라가 우수합니다 – 미분양가의 무덤인 지방권에서 적법하게 계약이 성사된 결과입니다 – 예상보다 분양가가 높고 안전마진을 기대하기 어려울 것으로 예상되는 점을 감안할 때, 포항의 전체 미분양가가 급격히 줄어들고 상생파크가 분양이 완료되기 전까지는 가격 상승을 기대하기 어려울 것으로 판단됩니다.
다음 포스팅에서는 광역시 중 한 곳을 지정하여 분양권 분석을 해보도록 하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
좋은 하루 보내세요.