임대사기 변호사 선임 시 유의사항에 대해 포스팅하겠습니다.
모든 일이 그렇듯이 문제가 있으면 정확한 진단을 하고 처방을 해야 하며, 진단과 처방에 드는 비용도 합리적이어야 합니다.
이는 임대 사기로 인해 변호사를 고용할 때도 마찬가지입니다.
자신이 처한 상황에 따라 정확한 대응이 있어야 합니다.
그렇지 않으면 수백만 원 이상의 비용을 낭비하고 시간과 수고를 낭비하게 될 것입니다.
이번 포스팅에서는 임차인에게 사기를 당했을 때, 잘못된 변호사를 고용하여 어떻게 돈과 시간, 소송의 방향을 잃었는지 살펴보겠습니다.
가장 대표적인 부분은 소송의 실질적인 이익을 검토하는 것이다.
임대차 사기 피해를 입어 저희 법무법인을 찾아오시는 분들은 대부분 법적 문제가 있는 부동산 중개업자에게 손해배상을 요구하고, 임대 사기에 연루된 브로커를 형사 고발하는데 집착하고 있으며, 이전 소유자이자 현재 소유자입니다.
물론 민사소송을 진행하면서 부동산협회를 상대로 형사고발 및 손해배상 청구도 함께 진행하고자 합니다.
물론 여러 가지 일을 동시에 할 수도 있습니다.
하지만 소요되는 시간과 비용이 문제가 됩니다.
임대차 사기 피해를 입었다고 주장하며 형사고소를 하고자 할 경우, 임대차 계약을 체결하는 시점에서는 사기행위를 입증하지 못하는 경우가 대부분입니다.
따라서 고소를 하더라도 무죄 판결을 받을 가능성이 매우 높습니다.
형사 고소의 경우 변호사를 선임할 필요가 없습니다.
경찰서를 방문하여 구두로 고소장을 제출하시면 됩니다.
(물론 다툼의 여지가 있을 경우에는 변호사에게 고소장을 의뢰하는 것이 좋습니다.
) 중개사고로 인해 보험금을 청구하기 위해 부동산 중개인을 상대로 소송을 제기할 때에도 실제로 소송을 제기한다면 부동산협회 상대로 소송, 최대 1억원까지 손해배상 인정 경우는 거의 없습니다.
물론 재판은 오랜 시간이 걸리고, 부동산 중개인의 과실을 명확히 입증해야 한다.
이 경우 계약자인 임차인에게도 주의의무가 없다고는 할 수 없습니다.
과실을 상쇄하고 나면 실제로 받을 수 있는 보상 금액은 몇백만원, 수천만원에 불과한 경우가 많다.
즉, 변호사 비용을 빼고 나면 아무것도 남지 않습니다.
따라서 공인중개사를 상대로 형사고소를 제기하는 경우에는 실제 이익이 있는지 검토한 후 진행해야 합니다.
그리고 대부분의 경우 임대사기 피해를 당한 경우 현재 살고 있는 임대주택을 경매로 인수해야 하는 상황에 직면하게 됩니다.
때때로 관리자들은 세금 연체 기한이 곧 다가올 것이기 때문에 경매를 거치는 대신 소유권을 양도하라고 말합니다.
다만 전세사기의 경우 세입자가 경매에 낙찰되면 무주택자로 인정돼 주택수에 포함되지 않는다.
명의변경시에는 취직등록세도 감면됩니다.
물론 예금대출이 있다면 저리, 무이자 20년 할부대출도 가능합니다.
부동산 중개인을 임대 사기로 고소하고, 형사 고발 등을 하고, 변호사 비용으로 추가 비용을 지출하면 결국 돈을 벌고 사실상 큰 이익을 얻지 못하고 다시 한번 손실을 입게 됩니다.
특히, 승계거부 등 임대차 사기로 인해 이전 소유자를 상대로 소송을 제기해야 하는 경우, 이전 소유자에게 재산이 있는지 여부와 이의권을 포기하는 것이 바람직한지 등에 대한 충분한 검토가 이루어져야 합니다.
현 상황에서는 전 소유자를 소송의 대상으로 선정합니다.
그러나 무분별하게 승계거부소송을 제기하여 승소 후에도 제대로 행동할 수 없는 상황이 발생하면 반격권을 포기하게 되고, 임대주택이 경매에 오르게 되면 결국 배신을 당하게 되고 그럴 수도 있습니다.
이전 소유자로부터 보증금을 돌려받기가 어렵습니다.
무엇보다 임대사기 사건으로 변호사를 선임하게 된다면 비용이 가장 큰 문제가 될 것입니다.
그리고 가장 논란이 되는 부분은 변호사 비용입니다.
임대차 사기 사건의 경우 변호사 비용의 핵심은 소송 승소 후 소송, 강제집행, 집주인 재산 조사 등을 진행하는지 여부입니다.
소송에서 승리하는 것은 어렵지 않습니다.
중요한 것은 소송에서 승소한 후 실제 보증금을 돌려받기 위한 강제집행 절차가 있는지 여부이다.
대부분의 로펌은 소송절차만 진행하고, 실제 중요한 집행절차는 법률보조원이나 신용정보회사 등 채권추심 전문변호사에게 가라고 하기 때문에 관련 절차를 진행하려면 추가 비용을 지출해야 합니다.
집행절차까지 진행하는 로펌에서 과도한 성공보수나 수수료를 요구하는 경우도 있다.
따라서 소송절차에서 변호사를 선임할 때에는 소송에서 승소한 후 재산조사나 강제경매, 집주인 은행계좌 압류 등을 진행하는 것이 중요합니다.
즉, 소송비용에는 모든 집행비용이 포함되어야 합니다.
그래야 소송에서 승소한 후 소송비용결정 청구절차를 통해 상대방에게 비용을 청구할 수 있으며, 저렴한 비용으로 모든 절차를 완료할 수 있습니다.
저희 법률 사무소는 임대 전문 회사입니다.
소송절차 및 소송이 끝난 후, 임대인의 신용조사를 통해 주거래 은행계좌를 압류하고, 임대인의 부동산 조사를 통해 매물이 발견된 경우 강제경매를 포함하여 소송비용 등 모든 강제집행 절차를 진행합니다.
변호사 비용이 너무 비싼 것도 문제지만 변호사 비용이 너무 싼 것도 문제입니다.
저희 법무법인은 예금환급소송부터 강제집행까지 모든 절차를 담당하고 있으며, 변호사 비용은 약 330만~550만원 정도 받습니다.
물론, 케이스의 난이도, 종류, 형태에 따라 비용은 달라질 수 있습니다.
그러나 대부분의 경우 보증금 2억원을 기준으로 소송부터 재산조사, 강제집행(경매)까지 모두 위 비용으로 해결할 수 있습니다.
전세사기 사건의 대부분은 임차인이 스스로 낙찰받아 전셋집을 점유하는 경우가 많다.
이 경우 소유권 이전등록에 관한 상담을 해드립니다.
소송을 제기하기 전 가장 합리적인 대응방안을 찾고 싶으신 경우, 메시지를 남겨주시면 상담해드리겠습니다.