2023타경106838경상남도 창원시 마산합포구 한백푸른아파트 부동산 경매 2차입찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 실제 낙찰결과가 나온 후 경매 모의입찰이나 낙찰물건을 검토하고, 경매 초보자들이 낙찰률을 높이기 위해 정리하는 학습일지입니다.
경매를 공부하는 완전 초보자가 분석한 내용이므로 부족한 점이 많을 수 있으니 다른 관점에서의 의견이 있으시면 댓글로 남겨주시면 귀중한 학습자료로 활용하겠습니다!
사례요약 1997년에 허가받은 120세대 규모의 소형아파트입니다.
대형 브랜드가 붙은 곳은 아니고 2차입찰로 인해 가격이 64%까지 떨어졌으며 최저가격은 67,200,000원입니다.
4층이라 층수가 좀 낮은 편이어서 단점이었습니다.
부동산 경매 2차 응찰 – 2023타경106838 한백블루아파트(창원지방법원 마산지원) 권리분석 경매센터에 나와있는 관리사무소 번호가 한백블루아파트가 아니라 다른 한백아파트 번호라 아래 번호로 전화했더니 정말 짜증나더군요… 결국 관리사무소를 통해서 미납 관리비 확인은 힘들었지만 경매를 위해 국내 2박3일 출장을 가면서 직접 현장에 가서 사무실에 들러 미납 내역을 확인할 수 있었습니다.
부동산 경매 2차 응찰 – 2023타경106838 한백블루아파트(창원지방법원 마산지원) 현재 소액 세입자가 거주하고 있으며 미납 내역은 100만원 정도라고 합니다.
분배를 요청한 소규모 세입자의 경우 낙찰자로부터 서류를 받은 후 분배를 받을 수 있으므로 퇴거나 미납 관리비 연체 문제를 쉽게 해결할 수 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.
부동산 경매 2차 입찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 1997년 아파트 허가 이후 1957년생(당시 40세) 주인이 계속 거주하다가 현재 소규모 세입자가 23년 월세 계약으로 거주하고 있는 사실이 밝혀졌습니다.
부동산 경매 2차 입찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원)부동산 경매 2차 입찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원)입지 및 위치여러 아파트가 있는 주거단지에 위치하고 있으며, 뒤로는 공원이 있습니다.
다만, 오른쪽 아래에 “매물”이라고 표시된 구역은 재개발 단지였고, 제가 현장에 갔을 때는 전면 공사 중이었습니다.
다행히 재개발 구역에 아파트가 들어선다고 해도 한백푸른아파트의 전망을 가리지 않아 다행입니다.
부동산 경매 2차 입찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 현장에서 확인된 재개발 단지의 파헤친 땅 너머로 보이는 한백푸른아파트. 부동산 경매 2차 입찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 총 3개의 아파트가 매물로 나와 있으며, 경매물건은 22평으로 이 지역 주변 아파트 중 가장 작은 단지입니다.
부동산 경매 2차 입찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 매물사진 도로전경을 보면 높은 지대에 위치해 있으니 받침대라고 해야 할까요? 울타리가 가로막고 있어서 확인이 조금 어려웠지만, 낡은 창틀에 인테리어도 없는 낡은 집처럼 보였습니다.
부동산 경매 2차 입찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 현장에 가서 확인해보니 섀시가 낡았습니다.
아파트는 공동 현관에 별도 비밀번호가 없어서 경매물건 앞으로 갈 수 있었고, 놀랍게도 오래된 아파트인데 엘리베이터는 최근에 교체한 듯하고 새거였습니다.
부동산 경매 2차 입찰 – 2023타경106838 한백블루아파트(창원지방법원 마산지원) 시세조사 시세조사를 살펴보니 올해 같은 사이즈의 거래가 총 2건이었습니다.
물건이 많지 않아서 거래 건수가 많지 않았던 것 같습니다.
부동산에서 들은 바에 따르면 1억 1천만이라는 고가 거래는 이전에 전세로 살던 사람이 집에 만족해서 조금 더 지불하고 계속 살게 된 사례라고 합니다.
9천8백만원의 경우는 욕실만 수리해서 인도한 것이라고 하니 기본 주택이었다면 수리비 300만원을 제외하고 9천5백만원 정도 될 것 같습니다.
부동산 경매 2차 응찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 현재 호가로 나와 있는 물건들은 대부분 경매장 면적보다 크고, 이번 경매장 면적에는 매물이 없습니다.
부동산 경매 2차 응찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 아파트 단지가 작아서 지난 경매에 나온 물건들이 있을까 싶었는데, 매매건이 3건 있었습니다.
22평형은 1건뿐이었지만 응찰자 수와 낙찰률 측면에서 보면 규모가 작은 아파트일수록 경쟁률과 금액이 확실히 높았습니다.
부동산 경매 2차 응찰 – 2023tagyeong106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 입찰시뮬레이션 처음 시뮬레이션을 했을 땐 7,875만원으로 정했는데 현장에 가서 몇개 더 매물을 보니 분위기가 썩 좋지 않더군요. 어떤 부동산 중개인들은 문의가 하나도 없다고 해서 응찰할까 걱정도 했지만 이미 현장에 와서 2박 3일을 보냈으니 낙찰을 받더라도 후회하지 않을 금액을 정하고 싶어서 최종 낙찰가를 7,455만원으로 낮췄습니다.
부동산 경매 2차 응찰 – 2023tagyeong106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 낙찰 결과는 어땠을까요? 실제 낙찰가 : 85,100,123원 판매율 : 81.05% 참여자 수 : 5명 낙찰가 및 갭 : 10,550,123원 부동산 경매 2차 응찰 – 2023타경106838 한백푸른아파트(창원지방법원 마산지원) 예상과 달리 1등과의 갭이 엄청났습니다.
1,000만원 이상 차이가 나서 어차피 못 이룰 금액이었거든요… 단기거래를 목표로 했기에 그 금액으로는 힘들게 했기 때문에 크게 후회는 없습니다.
보증금을 돌려줄 때 줄 서서 기다리는 사람이 마지막이었으니 5명 중에 마지막이었을 거라고 짐작했습니다.
. 그래도 그날 창원지방법원 마산지원에서 경매된 물건 중에 응찰자가 꽤 있어서 물건만 보면 나쁘지 않겠구나 하고 위로하며 2차 응찰을 마쳤습니다.
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